盛世神州基金董事長張民耕，在華爾街見聞 2017 年紐約新春見面會(huì)上，就如何為中國富豪做資產(chǎn)配置問題發(fā)表觀點(diǎn)。
如何迎合中國土豪需求？
張民耕先生表示，盛世神州基金主要服務(wù)對(duì)象是中國 " 土豪 "。為土豪做資產(chǎn)配置，要迎合土豪的需求。張民耕首先指出，這些客戶大多土生土長中國，有房地產(chǎn)賺錢經(jīng)驗(yàn)，年齡在 55-65 之間，愿意投資 " 看得見摸得著的東西 "-- 房子。第二，土豪風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)掙錢欲望強(qiáng)，但風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也高。房地產(chǎn)投資相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小，收益可觀。
此外，張民耕認(rèn)為，中國土豪耐性不夠長。人民幣投資期限為 2 年 +1 年，美元基金投資期限為 3 年 +2 年。盛世神州基金自 2009 年、2010 年起，2012 年大規(guī)模投資至今，已替 200 人，募集 4 億美元基金，在美國 8 個(gè)城市 22 個(gè)項(xiàng)目投資，管理 5800 個(gè)房子，主要投資出租公寓。
為什么投美國？經(jīng)濟(jì)上行、收入房價(jià)比低
從趨勢來看，美國經(jīng)濟(jì)上行、可靠，美元依然強(qiáng)勢。張民耕認(rèn)為，目前在可承受范圍還可以加息四次，做 2-3 倍杠桿。另外，從收入房價(jià)比來看，中國城市收入房價(jià)比都非常高，完全沒有投資價(jià)值。而美國除了紐約和舊金山兩座一線城市，其余城市收入房價(jià)較低。
在美國投哪些城市？最看好三線城市
紐約、舊金山兩座一線城市回報(bào)率低、但流動(dòng)性好。美國二線城市，包括波士頓、圣地亞哥、洛杉磯、休斯頓、西雅圖、亞特蘭大等。這些城市在中國耳熟能詳，有直達(dá)機(jī)場，回報(bào)率較一線城市高一些。
對(duì)于芝加哥、華盛頓、丹佛、拉斯維加斯、奧蘭多、奧斯汀等三線城市，這些年來上漲勢頭好，回報(bào)率達(dá) 5%-6%。但張民耕表示，一定要算好人口凈增加率、就業(yè)機(jī)會(huì)、人均可支配資金。
在美國房市做什么產(chǎn)品？出租公寓
出租公寓在美國市場份額非常大，占到 40% 左右。去年六月統(tǒng)計(jì)顯示，2016 年是近 15 年來美國自有房地占比最低的一年，達(dá) 61%。在大型城市，租房和自有房比例或達(dá) 5：5，在曼哈頓，有近 7 成人租房。因此，出租公寓市場極大，具有剛性需求。張民耕還指出，公寓的另一好處即抗跌，尤其學(xué)生公寓更加抗跌，在經(jīng)濟(jì)形勢不好時(shí)更堅(jiān)挺。
美國公寓怎么做？
張民耕表示，基本做法是無風(fēng)險(xiǎn)套利。" 出的資本金很少，現(xiàn)金流非常好，給出租公寓的開發(fā)資金給到兩倍，做正常運(yùn)營可以給到 2.5 倍 -3 倍杠桿，安全性產(chǎn)品給的利率低。" 由于一般拿到貸款低于 3%，在 4% 左右還可以使用 2.5 倍杠桿，所以說，還可以接受美聯(lián)儲(chǔ)以 0.25 個(gè)百分點(diǎn)加息四次。
出租公寓另一個(gè)優(yōu)勢即一年一簽，且管理成本很低。張民耕稱，實(shí)踐證明，5800 套房中，現(xiàn)實(shí)經(jīng)營的房子出租率不低于 95%，而且每年租金上漲比例高于通貨膨脹率，約在 2-3% 左右。而出售時(shí)自有資本會(huì)放大二十倍，即達(dá) 40-60%。目前，年化收益率達(dá) 15%-20%，長期來看可達(dá) 12-15%。對(duì)于有子女在國外留學(xué)需求等群體非常有參考意義。
經(jīng)驗(yàn)：地點(diǎn) + 合伙人。需要找美國本地大型開發(fā)商合作，巨有長期豐富的經(jīng)驗(yàn)，并且有土地儲(chǔ)備。此外美國大型開發(fā)商對(duì)品質(zhì)和工期的控制做得非常好。去年一年，盛世神州基金吸收的資本金從 2 億擴(kuò)大至 4 億。
最后，張民耕拋出目前面臨的最大問題：資本管制之后，資產(chǎn)配置該如何進(jìn)行？
來源：華爾街見聞
