盛世神州李萬明：明年可能會(huì)推出真的REITs
“可能首先會(huì)是PPP項(xiàng)目，或者是廉租房，但是緊接著可能有一些長(zhǎng)租住宅或者租賃住宅，當(dāng)然也包括一些區(qū)域的寫字樓陸續(xù)推出。”
2017博鰲房地產(chǎn)論壇·特寫 在過去數(shù)年間，REITs一次又一次被推到臺(tái)前，但由于缺乏政策或稅收方面的支持，嚴(yán)格意義上的REITs在國(guó)內(nèi)一直無法破冰。
“我相信明年可能會(huì)有一批REITs首先推出。”8月9日，在2017博鰲（樓盤）房地產(chǎn)論壇直播間中，盛世神州投資基金首席執(zhí)行官李萬明如此表示。
李萬明指出，包括證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部及發(fā)改委在內(nèi)的各部門都在有意識(shí)地往REITs方向走，未來也許會(huì)挑選一些好的項(xiàng)目、好的資產(chǎn)進(jìn)行試水，“可能首先會(huì)是PPP項(xiàng)目，或者是廉租房，但是緊接著可能有一些長(zhǎng)租住宅或者租賃住宅，當(dāng)然也包括一些區(qū)域的寫字樓陸續(xù)推出。”
不過他也指出，國(guó)內(nèi)與國(guó)外真正的REITs還存在著一定的差距，租金回報(bào)率較低就是原因之一，“國(guó)內(nèi)的租金收益的回報(bào)只有2%-3%的水平，但國(guó)外多半會(huì)有4%-5%的收益的要求，最差也要有3.5%以上的水平。”
他認(rèn)為，要縮小兩者之間的差距，首先是要在供地上做到合理化，使得未來的租金回報(bào)能夠滿足投資人的收益要求，如此一來，便可以將一些項(xiàng)目轉(zhuǎn)為公眾持有。
“我們國(guó)家有些大城市，在新供地的比例上已經(jīng)往這個(gè)方向考慮了，未來將會(huì)有更多的長(zhǎng)租公寓或者長(zhǎng)租住宅推出。”
李萬明以7月份上海（樓盤）出讓的兩宗地塊為例，彼時(shí)上海兩家國(guó)企開發(fā)商分別以7.24億、4.24億元拿下浦東新區(qū)張江南區(qū)、嘉定區(qū)嘉定新城兩宗租賃用地，樓面均價(jià)僅為5569元/平方米及5950元/平方米，“按照那個(gè)地價(jià)，如果正常經(jīng)營(yíng)，租金回報(bào)率能達(dá)到5%、6%，完全可以通過這種方式再?gòu)?fù)制。”
同時(shí)，REITs較強(qiáng)的吸附能力，在為社會(huì)投資人提供一條新的融資渠道的同時(shí)，也為企業(yè)提供一條回籠資金、退出的渠道。所以，在REIT逐步發(fā)展的情況下，“未來再推出（租賃用地）的時(shí)候，民營(yíng)企業(yè)也可能會(huì)加入這種土地的競(jìng)拍，開發(fā)好以后，推向REITs。”
不過，在將成熟的存量資產(chǎn)打包設(shè)立REITs在公開市場(chǎng)出售之前，房企首先需要進(jìn)行項(xiàng)目的前期開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，一般來說，REITs并不參與這一部分的資金投入。
李萬明介紹稱，目前房地產(chǎn)開發(fā)端主要有三筆資金，除了自有資金和開發(fā)貸外，就是私募資金，“在REITs作為支撐退出的情況下，私募基金完全可以支持開發(fā)商進(jìn)行持有物業(yè)的開發(fā)建設(shè)。”
談及房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向，李萬明引用上半年房企銷售數(shù)據(jù)指出,Top10房企銷售額已經(jīng)占到31%，房企轉(zhuǎn)型和行業(yè)集中度越來越高是必然的，“這意味著原來任何一類房企都能夠存活、能夠過得比較舒服的日子不再有了。”
在這種情況下，房企主要通過以量取勝，注重規(guī)模與銷售總額的持續(xù)擴(kuò)大，因此，中小房企被并購(gòu)將成為行業(yè)的常態(tài)。
李萬明表示，這主要存在兩種并購(gòu)模式，第一種是完全被大企業(yè)收購(gòu)，未來的開發(fā)利潤(rùn)都?xì)w于大企業(yè)。
第二種是在并購(gòu)基金的參與下，引入大型房企合作，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)代建，使得產(chǎn)品開發(fā)質(zhì)量可控，實(shí)現(xiàn)資金的快速回流。而且，在這種機(jī)制下，項(xiàng)目的大部分利潤(rùn)由中小房企享受，并購(gòu)基金及代建房企只是分享一部分。
來源：和訊網(wǎng)
