如果將房地產(chǎn)行業(yè)比作一條河，河中流水好比行業(yè)資金，那似乎現(xiàn)如今這條河從上游到下游都有些“缺水”。但在這一“枯水期”里，對于盛世神州而言或許意味著更多的機會。
“跟往年相比現(xiàn)在直接私募的辦法多了。我們有自己的募資渠道，也會跟社會的財富管理公司進(jìn)行合作。”在2018博鰲房地產(chǎn)論壇做客博鰲直播間時，你來我往笑談之中，盛世神州首席執(zhí)行官李萬明顯得頗有底氣。
但伴隨著新的資管新規(guī)出臺，證監(jiān)會對私募基金的管理日益加強，拿錢渠道受到限制，盛世神州也不得不對此作出調(diào)整。
不過，在李萬明看來，雖然金融機構(gòu)資金、銀行資金等非標(biāo)業(yè)務(wù)的資金池在減少，但實際上有很多高凈值客戶的資金是沒有合適產(chǎn)品可供購買的。“恰恰就是這些人，反而會轉(zhuǎn)過頭來通過財富管理公司或直接跟我們對接來進(jìn)行私募投資。”
對于社會投資人而言，值得關(guān)注的是產(chǎn)品設(shè)計的安全性與合理性。李萬明笑著分析說：“如今能夠明確的是，銀行理財獲取之后實際上仍是通過各種渠道投向房地產(chǎn)行業(yè)，或是通過私募基金以及直接主動管理的機構(gòu)投入，而私募房地產(chǎn)基金在這方面恰好能夠發(fā)揮優(yōu)勢。 ”
接著這一話茬，李萬明進(jìn)一步表態(tài)：“不過，在項目選擇和投后管理上，我們是非常謹(jǐn)慎的。”他加重語氣說，“項目不僅要經(jīng)過開發(fā)商的篩選，我們基金也會有一個考察過程。”
或許也正是這種謹(jǐn)慎心態(tài)使然，與其他奮戰(zhàn)一線的同行不同，盛世神州對于一線城市持謹(jǐn)慎態(tài)度。在其眼中，一線城市由于地價過高加上政府控價，后端收益其實比較弱。
相反的，對于有人口聚集作用尤其是地處大都市圈邊上的二三線城市，恰恰為盛世神州所看好。“像長沙、西安等一些地級市，房地產(chǎn)開發(fā)的投資收益還是非常可觀的。”
雖然在選擇項目上較為偏愛住宅，但由于這一領(lǐng)域在調(diào)控中所受影響最為明顯，盛世神州也逐漸開始進(jìn)入相比之下更為穩(wěn)定的寫字樓和長租公寓、養(yǎng)老公寓等領(lǐng)域。
李萬明舉了個例子，兩年前北京曾招拍掛一個樓面地價逾3萬元/平米的長租公寓，這個價基本跟普通銷售住宅一樣了，而作為長租公寓它的收益率僅剩百分之二點幾。“一般人是不會做的。”李萬明直言道。
“政策、成本，都很重要。”如今的盛世神州正在瞄準(zhǔn)集體建設(shè)用地和工業(yè)用地，在集體建設(shè)用地和工業(yè)用地上去申請做長租公寓、養(yǎng)老公寓，既符合政策，又符合低成本，也能在未來的長期經(jīng)營過程中實現(xiàn)較好的投資回報。
當(dāng)問到“一般會選擇何時入場”時，李萬明肯定地回答說：“在前端，因為私募基金還是在前端。”他類比解釋說，可以將此理解為城市更新，只不過是工業(yè)建設(shè)用地更新為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)設(shè)施用地。不過前端要跟后端運營商形成戰(zhàn)略合作，保證獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收益。
相比住宅的短周期，參與商業(yè)、產(chǎn)業(yè)以及長租公寓則需要長周期資金的支持。不過，李萬明言語中顯露其對此并不擔(dān)心。“由于國家政策比較支持，所以金融機構(gòu)還是可以繼續(xù)投的，我們長期建立的信譽和長期合作的金融機構(gòu)都有這種投資需求。”
李萬明相信，只要產(chǎn)品成本足夠低，區(qū)位市場能夠預(yù)期未來的經(jīng)營收益還不錯，實際上資金不是問題。
在去年猜測今年或許會推出REITs后，李萬明表示，今年確實建設(shè)部和證監(jiān)會已經(jīng)出了關(guān)于鼓勵REITs推出的文件。他預(yù)言道：“最近在中美貿(mào)易戰(zhàn)和股市的大變動下顯然還不是REITs好的時機。”
“這跟中美貿(mào)易戰(zhàn)有關(guān)系，央行要應(yīng)對貨幣政策、人民幣貶值、外匯儲幣減少等諸多情況，還要考慮從金融穩(wěn)定的角度是不是合適推出REITs作為資金的蓄水池。”
李萬明透露說，從最新了解到證監(jiān)會的消息來看，REITs已經(jīng)列入議事日程，“但是在明年年初還是明年年終還不好說”。
