2018年的房地產(chǎn)基金行業(yè)面臨著較大的行業(yè)性困擾，來自房地產(chǎn)行業(yè)和金融監(jiān)管兩方面的因素，導致了行業(yè)整體規(guī)模的縮減，甚至在局部還造成了一定的風險暴露。
一方面，資管新規(guī)去杠桿思路不變，但從“嚴”到“穩(wěn)”的形態(tài)切換，地產(chǎn)基金從業(yè)者的思路確實面臨著轉(zhuǎn)變；另一方面，房企的資金困境，也在迫使從業(yè)者，在債權(quán)基金與股權(quán)基金之間做出抉擇。
雖然在迷茫時期，信心比黃金重要，我們也看到了新的機會和更具價值的投資模式。
為此，我們專訪了盛世神州基金董事長張民耕博士。這位創(chuàng)辦了國家發(fā)改委001號的私募房地產(chǎn)基金，并經(jīng)歷2次經(jīng)濟周期的“30年地產(chǎn)基金老兵”如何看待，大資管時代中國的房地產(chǎn)基金的發(fā)展路徑？
1、2018年的行業(yè)環(huán)境跟以往相比有什么不同？
在中國的市場環(huán)境里，房地產(chǎn)行業(yè)一直是支柱產(chǎn)業(yè)，同時又是一個大到不能倒的行業(yè)，所以我們要對其發(fā)展有信心。但是有一個問題，就是說環(huán)境時好時壞就在于調(diào)控，一些非市場的因素使得它的波動非常厲害。
首先是，“家法”嚴于國法
從基金法到國家各項金融法規(guī)都對整個行業(yè)進行管制。證監(jiān)會下屬有一個民間社團組織- 基金業(yè)協(xié)會，實際來行使證監(jiān)會對基金行業(yè)的監(jiān)管。這其中就存在“雞生蛋、蛋生雞”的道理。
一支新基金如果沒有基金業(yè)協(xié)會的備案是很難發(fā)行的。一方面在發(fā)行過程中，投資人對于沒有備案的基金會進行督促，甚至沒有備案會拿不到投資。另一方面，發(fā)行的企業(yè)找不到監(jiān)管銀行就不進行發(fā)行了。
其次，上下半年情況發(fā)生了根本的變化
上半年，開發(fā)企業(yè)不缺資金，去找被投資對象很困難，條件也非?？量獭Ｒ皇遣蛔龉蓹?quán)；二是能夠預見的收益非常低。
下半年，因為去杠桿的原因，金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)企業(yè)貸款的條件變得苛刻。甚至像碧桂園、恒大這樣的企業(yè)都需要資金。這時候發(fā)行機構(gòu)或者投資人的胃口就變得更高，基礎收益都要12%-15%左右。
總體就是“規(guī)矩的迷茫，家法的迷茫”！
2、去杠桿的主思路不變，“穩(wěn)”與“嚴”的形態(tài)切換，從業(yè)者該如何判斷？
調(diào)控的主要目是讓房地產(chǎn)保持一個相對理性的增長。
畢竟房地產(chǎn)作為一個支柱行業(yè)可以帶動一些投資消費。
監(jiān)管方會根據(jù)問題的嚴重性，在監(jiān)管極度不合理的地方來進行放松。
估計整個“去杠桿”會持續(xù)到明年上半年。
2018年，我們花了很大的時間和精力大體摸通了備案登記和監(jiān)管整個體系。
3、限購會不會在一些二三線城市放開？
不可能放開限購，但會加大整體購房人群的基數(shù)。
現(xiàn)在有些城市通過人才引進的政策，已經(jīng)開始了搶人。憑本科畢業(yè)以上文憑可以落戶的方式，這對在北上廣硬熬的人來說很有吸引力。一方面加大了對房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)的消費能力；另一方面，這樣的政策也增強了整個城市的后勁。具備這樣先期條件的人才去創(chuàng)業(yè)，成功率也會高一些。
4、這一輪的調(diào)控對這幾年蓬勃發(fā)展的地產(chǎn)基金影響很大。對比中美之間的房地產(chǎn)基金，他們之間有什么差異？
中國房地產(chǎn)基金的開端是債權(quán)模式，而國際市場占主流的還是股權(quán)基金。
股權(quán)基金的市場運作有一套非常明晰的規(guī)則。從美國市場的角度來說，它不缺貸款，只要符合貸款的條件，就能拿到貸款。
房地產(chǎn)基金在本質(zhì)上是股權(quán)投資基金。中國的基金在剛剛起步時，因為從銀行貸不到款都缺資金。2010年作為房地產(chǎn)基金的元年，保守估計當時90%到95%都是債權(quán)基金。但隨著市場的發(fā)展和監(jiān)管的加強，漸漸的行業(yè)正在完成從債權(quán)基金向股權(quán)基金的轉(zhuǎn)變。
這是一個行業(yè)成熟的表現(xiàn)，隨著投資和監(jiān)管的成熟，我們中國也會慢慢地發(fā)展出類似美國的模式，房地產(chǎn)基金就會轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資。
5、對中國房地產(chǎn)基金未來發(fā)展路徑的判斷？
市場的發(fā)展總會經(jīng)歷一個過程，一方面中國市場掙錢的機會和高收益的產(chǎn)品比較多；另一方面為了維穩(wěn)形成了剛兌的狀態(tài)。這也造成了，目前對于投資來說，更需要的是有擔保的債權(quán)。
這也是目前基金發(fā)展過程當中兩種拉力，一種是政府拉著你走上正規(guī)化發(fā)展道路，成為股權(quán)投資基金。另一方面市場的力量往回拉，將股權(quán)投資基金變成債權(quán)基金。但在這個拉鋸的過程中，市場自身的發(fā)育要求還是向著股權(quán)基金轉(zhuǎn)變。
現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是上市公司，它自身債務和負債率都非常高。如果再發(fā)行債權(quán)性質(zhì)的房地產(chǎn)基金，顯然將進一步增大負債率，這樣的行為得不償失。
隨著市場風險加大，企業(yè)愿意有人與之分擔風險，也就是同股同權(quán)。企業(yè)在項目風險還沒完全解除，在現(xiàn)金流沒有轉(zhuǎn)正之前，是不愿意控股的。但等現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，項目風險期過去后，企業(yè)傾向于把控股權(quán)收回來，這也是做股權(quán)基金的一種金融策略。
所以，政府監(jiān)管和企業(yè)本身都會有這樣的要求，來共同拉著房地產(chǎn)基金走向正規(guī)，走向股權(quán)基金。
6、中國房地產(chǎn)正經(jīng)歷一個L型的筑底調(diào)控期，盛世神州基金，未來在戰(zhàn)略和策略的調(diào)整方面，有哪些思考？
盛世神州基金會堅持做股權(quán)基金！
堅持做股權(quán)基金是房地產(chǎn)基金走上正路的一個方式，這也需要社會條件的配合。
一方面企業(yè)希望監(jiān)管嚴格，因為在監(jiān)管嚴格的條件下，審查準備登記資格時，實際是堵上了企業(yè)的漏洞。盡管其中也有矯枉過正的部分，但利大于弊。
另一方面股權(quán)投資還有一個好處就是收益的優(yōu)良性。這關(guān)鍵還在于企業(yè)自身能否看準合作單位和投資項目，同時也要求有更高的項目把握和監(jiān)管水平，要提高在融投管退四個環(huán)節(jié)的基本功。
此外在把握大方向的同時，盛世神州基金在業(yè)務方向上也會做房地產(chǎn)的上下游和創(chuàng)新項目投資。
7、如何看待不動產(chǎn)資產(chǎn)管理，當下的困難和未來的發(fā)展路徑？
這階段的調(diào)控，這會產(chǎn)生一個積極的結(jié)果，能使資產(chǎn)價格的飆升虛火慢慢地泄下來。
國民經(jīng)濟正處于一個虛胖的狀態(tài)，如果出現(xiàn)問題，經(jīng)濟就會一泄千里。而現(xiàn)在提出去杠桿便是進行點位泄洪，使得資產(chǎn)價格保持在一個正常的水平上。來看的美國行情，盡管美國房價也有虛滑，資本價格也出現(xiàn)下滑，但是終究比我們的房價結(jié)實得多，這意味著租售比要能算清。
我相信，經(jīng)過一定時間的調(diào)整會使房地產(chǎn)的價格趨于合理，當然需要考慮通貨膨脹的因素。這是一個雙向的過程，資產(chǎn)泡沫慢慢減少，價格趨于合理化，到那個時候盤活所有的房地產(chǎn)存量才會有機會。
