房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，涉及的種種融資方向、融資方式都凸顯出它的需要。”李萬(wàn)明表示，房地產(chǎn)可以分為四個(gè)階段。
一是拿地階段，需要支付土地出讓金。如果沒(méi)有合作，沒(méi)有一種融資行為，完全靠自有資金發(fā)展壯大，會(huì)比較慢。
二是四證齊全后，需要支付建設(shè)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)的核心作用是支付建設(shè)費(fèi)用，對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)更明顯。
三是發(fā)行公司債用于公司發(fā)展，一類是上市公司和大型公司利用公開(kāi)交易所去發(fā)行的債，需要得到交易所批準(zhǔn)；另一類是通過(guò)地方金融平臺(tái)，或者股權(quán)交易中心發(fā)行的債，這種債多半是針對(duì)小型公司、具體項(xiàng)目公司發(fā)行。
四是利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)發(fā)行CMBS或ABS。美國(guó)監(jiān)獄是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，美國(guó)政府一些辦公樓都是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，可以通過(guò)Reits、CMBS或ABS發(fā)行給社會(huì)投資人，個(gè)別沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但都是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。“銀保監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)控要求非常嚴(yán)，不僅不讓增加規(guī)模，還要壓縮規(guī)模，如果房地產(chǎn)占比降下來(lái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)非常痛苦。”李萬(wàn)明表示，這導(dǎo)致很多小企業(yè)倒閉，很多大企業(yè)降價(jià)（賣房）還債，地主家也沒(méi)有余糧了。
不過(guò)，他認(rèn)為金融管控政策出臺(tái)的原因有四個(gè)。
一是長(zhǎng)效機(jī)制尚未見(jiàn)效。我們呼吁建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制三四年了，但是現(xiàn)在還沒(méi)有見(jiàn)效。
二是許多城市房?jī)r(jià)上漲壓力大、風(fēng)險(xiǎn)加大。很多三四線城市房?jī)r(jià)漲到1萬(wàn)元/平方米以上，甚至還更高，這是有問(wèn)題的，因?yàn)橛械某鞘懈緵](méi)有工商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，沒(méi)有新的就業(yè)機(jī)會(huì)，甚至人口外流，沒(méi)必要增加那么多貴的房子。
三是抑制房企高價(jià)搶地苗頭。通過(guò)打壓的方式讓房企沒(méi)有那么大的搶地動(dòng)機(jī)，未來(lái)有機(jī)會(huì)再想辦法來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲速度。
四是逼迫房企優(yōu)惠促銷還債。優(yōu)惠促銷立馬見(jiàn)效，讓老百姓看到潛在風(fēng)險(xiǎn)，或者對(duì)未來(lái)期望有所調(diào)整，這個(gè)很重要。
“按照現(xiàn)在新的政策，資管備案新規(guī)根本不允許房地產(chǎn)基金做債，只能做股。從去年年初開(kāi)始就控制了，不讓做了。”李萬(wàn)明道出嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，“不同的投資階段，不同類型的投資可能風(fēng)險(xiǎn)不一樣，收益預(yù)期也就不一樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于機(jī)會(huì)型的投資，即便不好做也可以做不同階段的投資。”
李萬(wàn)明提煉了房地產(chǎn)投融資備案新規(guī)的四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，分析其所帶來(lái)的影響。
一是明確要求股權(quán)投資，不得進(jìn)行借貸活動(dòng)。很多房地產(chǎn)基金委托貸款，包括資管、證券公司、公募基金資管分公司等原來(lái)習(xí)慣的借貸活動(dòng)，現(xiàn)在行不通了。
二是除個(gè)別情況，要求先募后備。這對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)有一定難度，房地產(chǎn)投資少也需要十幾個(gè)億，如果發(fā)行方實(shí)力不強(qiáng)大，先募后備非常困難。
三是不得募集多只基金投資單一項(xiàng)目，無(wú)法突破200人限制。以前某基金某資管產(chǎn)品可以湊十幾億元來(lái)投單一項(xiàng)目。如果大多數(shù)投資人平均投300萬(wàn)元，200個(gè)人就是6億元。備不了案就募不了錢，銀行不給你托管，社會(huì)投資人也不信任你。
四是存續(xù)期不得少于5年。這完全回到了科技類基金范疇，甚至還鼓勵(lì)5+2年。除了產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)基金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段一般是兩三年，如果一次性募資五年，一旦資金閑置，成本會(huì)很大。
“這四個(gè)新規(guī)出來(lái)之后，新一年的房地產(chǎn)基金會(huì)更難做。”李萬(wàn)明表示，“按照備案新規(guī)不能做的，我們一定要把房地產(chǎn)基金當(dāng)成股權(quán)投資來(lái)對(duì)待，千萬(wàn)不要想房地產(chǎn)基金是債權(quán)。”
對(duì)此，李萬(wàn)明給出建議，一是與品牌開(kāi)發(fā)商合作并購(gòu)基金，二是善意并購(gòu)小型房企項(xiàng)目。
他認(rèn)為，即便投資變難，也要研究如何跟大型開(kāi)發(fā)公司在好的區(qū)域合作，比如在四大城市群。跟開(kāi)發(fā)商的合作最難的是結(jié)構(gòu)化，因?yàn)橹挥薪Y(jié)構(gòu)化，面向社會(huì)募集的資金優(yōu)先級(jí)才有安全墊，證監(jiān)會(huì)要求只要搞結(jié)構(gòu)化就得按1比1進(jìn)行，小型地產(chǎn)公司可以跟某個(gè)大開(kāi)發(fā)商合作參與次級(jí)投資，合作形成新的并購(gòu)基金，去并購(gòu)若干項(xiàng)目。
另外，李萬(wàn)明表示，新的一年很多小企業(yè)會(huì)更糟糕，所謂的善意并購(gòu)小型項(xiàng)目，善意并購(gòu)基金，可以是主體跟小開(kāi)發(fā)商合作，比如以前拿的項(xiàng)目，或由工業(yè)用地轉(zhuǎn)性、補(bǔ)交出讓金開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以去跟一個(gè)老板談，讓他把原來(lái)投資的錢投到新的專項(xiàng)基金劣后，通過(guò)這種架構(gòu)，設(shè)立專項(xiàng)基金吸引優(yōu)先級(jí)投資人。
“冬天已經(jīng)快過(guò)去了，我們希望春天會(huì)來(lái)，希望在新的一年不管房地產(chǎn)是10萬(wàn)億元銷售額還是12萬(wàn)億元銷售額，房企都能夠抓到一些機(jī)會(huì)。”李萬(wàn)明期待。
